Immobilienmakler Wien-Liesing
Vorort-Charakter & Wienerwald. Verkauf, Vermietung & Bewertung in Wien-Liesing (1230). Aktuell 5.500 €/m² pro m² – persönlich begleitet von IZY-Immobilien.
Ø Kaufpreis
5.500 €/m²
Preisspanne Kauf
4.000–7.500 €/m²
Ø Miete
13 €/m²
Charakter
Vorort-Charakter & Wienerwald
Über Wien-Liesing
Liesing – der 23. Wiener Gemeindebezirk, der südlichste Bezirk Wiens. Auf 32 km² leben rund 110.000 Menschen. Liesing ist Wiens "Vorort-Bezirk": ruhig, grün, familiär, mit klarer Trennung zwischen Wohngebieten und Industrie.
Drei Wohnzonen prägen den Bezirk: Mauer, Atzgersdorf und Rodaun sind die wichtigsten Wohnlagen. Inzersdorf und Teile von Liesing sind eher Gewerbegebiete – hier nicht wohnen kaufen.
Top-Lagen: Mauer (charmantes Vorort-Dorf mit S-Bahn-Anschluss), Rodaun (alte Villen, Wienerwald-Anbindung), Atzgersdorf (ruhig, familiär). Häuser mit Garten 200-300m² Wohnfläche, 500-1.500m² Grund: 800.000-2,5 Millionen €. Wohnungen 6.000-7.500 €/m².
Mittellagen: Erlaaer Straße, Liesinger Hauptstraße – preislich 4.500-5.500 €/m². Viele Neubauten, gute Anlegerwohnungen.
Familien-Sweet-Spot: Reihenhäuser in Mauer und Atzgersdorf – 130-180 m² Wohnfläche mit kleinem Garten, 700.000-1,2 Mio €. Sehr beliebt bei Familien, die Wiener Bezirk wollen, aber Vorort-Lebensqualität schätzen.
Mein Tipp: Liesing ist ein "Auto-Bezirk" – mit Familienauto sehr lebenswert. Wer ohne Auto leben will, sollte direkt entlang S-Bahn-Achsen kaufen (Mauer, Atzgersdorf, Liesing-Bahnhof). Sonst wird der Alltag mühsam.
Vor- & Nachteile von Wien-Liesing
Was diesen Bezirk auszeichnet
- ✓Wienerwald-Nähe – grünster südlicher Bezirk
- ✓Familienbezirk – viele Reihenhäuser, Einfamilienhäuser
- ✓Top Schulen, ruhige Straßen, viele Spielplätze
- ✓Mauer & Rodaun: heimelige Vorort-Atmosphäre mit S-Bahn
- ✓Sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
Worauf Sie achten solltest
- !Ohne Auto in Außenlagen schwierig
- !Bezirk groß – Mikrolage entscheidend
- !Liesinger Hauptstraße: Verkehrsachse
Highlights des Bezirks
Geheimtipps von IZY-Immobilien
Was nur ein Lokal-Makler weiß – und was Sie im Maklerexposé sonst nirgends findest.
- Mauer: charmantes Vorort-Dorf, ruhig, mit S-Bahn, Wienerwald vor der Tür.
- Rodaun: Premium-Lagen, alte Villen, Wienerwald-Anbindung.
- Atzgersdorf: ruhig, viele Reihenhäuser, gute Schulen.
- Inzersdorf-Industriegebiet: nicht für Wohnen – aufpassen bei Lagenangaben.
Was ist Ihre Immobilie in Wien-Liesing wert?
Marktentwicklung Wien-Liesing
Der Immobilienmarkt in Wien-Liesing (1230) liegt aktuell bei einem Durchschnittspreis von 5.500 €/m² – die Preisspanne reicht von 4.000–7.500 €/m², abhängig von Bauklasse (Altbau, Gründerzeit, Nachkrieg, Neubau), Stockwerk, Lift, Freiflächen und Mikrolage. Mieten bewegen sich im Schnitt bei 13 €/m² – die Mietrendite liegt damit je nach Einkaufspreis bei 2,2–4,0 % brutto.
Nach der Zinswende 2023/24 hat sich der Wiener Immobilienmarkt in Wien-Liesing stabilisiert. Wer jetzt verkauft, profitiert von gesunkenen Kreditzinsen (Stand [year]) und einer wieder anziehenden Nachfrage – besonders bei Wohnungen unter 100 m² in gepflegtem Zustand mit guter Energieklasse (HWB < 100). Schlechtere Energieklassen (D, E, F) verlieren spürbar an Wert: Käufer:innen kalkulieren Sanierungskosten direkt in den Angebotspreis ein.
Prognose: Premiumlagen in Wien-Liesing bleiben wertstabil bis leicht steigend. Mittlere Lagen profitieren von weiterer Aufwertung, falls Infrastruktur (U-Bahn, Schulen, Nahversorgung) ausgebaut wird. Schwächere Mikrolagen brauchen Geduld – oder den richtigen Investor mit Sanierungsfantasie.
Wer kauft in Wien-Liesing?
Verkaufserfolg hängt davon ab, wen man anspricht. In 1230 kommen Käufer:innen aus diesen vier Gruppen – jede mit eigenen Erwartungen.
Eigennutzer:innen aus Wien
Familien & Paare, die Wien-Liesing kennen und gezielt suchen. Hoch emotional, finanziell solide.
Anleger:innen
Privatinvestor:innen aus DACH-Raum, suchen Anlagewohnung mit guter Mietrendite & Wertstabilität.
Returner:innen
Auslands-Österreicher:innen, die zurück nach Wien wollen – oft mit größerem Budget und Eile.
Family Offices
Vermögensverwalter aus Schweiz, Deutschland, Naher Osten – für Premium-Lagen & Zinshäuser.
So verkaufen wir in Wien-Liesing
Transparenter 6-Schritte-Prozess von der Bewertung bis zur Übergabe. Keine Black Box, keine Überraschungen.
- 1
Bewertung
Realistische Preisansetzung für Wien-Liesing – basierend auf echten Abschlüssen, nicht Inseratspreisen.
- 2
Unterlagen
Grundbuch, Energieausweis, Plan, WE-Vertrag, HV-Abrechnungen – ich erstelle die komplette Käufer-Mappe.
- 3
Home-Staging
Professionelle Fotos, ggf. Möblierungs-Mockups, Drohnenaufnahmen bei Häusern – damit Ihr Objekt heraussticht.
- 4
Vermarktung
Willhaben, ImmoScout24, Off-Market-Netzwerk – je nach Strategie diskret oder breit.
- 5
Besichtigung
Persönlich, vorqualifizierte Käufer:innen mit Bonitäts-Check – keine Schaulustigen in Ihrer Wohnung.
- 6
Abwicklung
Verhandlung, Kaufvertrag (mit Notar/Anwalt), Treuhandabwicklung bis zur Übergabe.
Kosten transparent – Wien-Liesing
Beim Immobilienkauf in 1230 kommen zum Kaufpreis ca. 9–10 % Nebenkosten dazu. Hier die wichtigsten Posten:
| Posten | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | Käufer:in |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1 % vom Kaufpreis | Käufer:in |
| Notar / Vertragserrichtung | 1,5–3 % + USt | meist Käufer:in |
| Pfandrechtseintragung (bei Kredit) | 1,2 % der Pfandsumme | Käufer:in |
| Maklerprovision | 3 % + 20 % USt | Bestellerprinzip |
| Energieausweis | 200–400 € | Verkäufer:in |
Stand [year]. Werte sind Richtwerte – die exakte Berechnung erfolgt im Kaufvertrag durch Notar/Anwalt.
Geheimtipps für 1230 Liesing – gratis als PDF
10 Insider-Tipps, €/m²-Tabelle aller Bezirke, Energieausweis-Falle & Verhandlungs-Skript – kompakt auf 9 Seiten.
- Aktuelle €/m²-Tabelle aller Wiener Bezirke
- Energieausweis-Falle vermeiden
- Off-Market-Verkauf Schritt für Schritt
- Verhandlungs-Skript für Käufer:innen
Warum IZY-Immobilien in Wien-Liesing?
Lokale Marktkenntnis
Echte Abschlüsse in 1230 statt Inseratspreise. Ich kenne die Häuser, die Hausverwaltungen, die Mikrolagen.
Persönlich – kein Call-Center
Sie sprechen mit mir, nicht mit wechselnden Sachbearbeiter:innen. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe.
Off-Market-Netzwerk
Diskreter Verkauf an vorqualifizierte Käufer:innen aus DACH & Schweiz – ohne öffentliches Inserat.
Ehrliche Bewertung
Keine Lockzahlen. Eine realistische Spanne hilft Ihnen mehr als eine Wunschpreis-Schätzung.
Transparente Konditionen
3% + 20% USt Provision, inkl. aller Leistungen. Keine versteckten Kosten.
Komplette Käufer-Mappe
Grundbuch, Energieausweis, Plan, WE-Vertrag, HV-Abrechnungen – alles vorbereitet, damit Käufer:innen schnell entscheiden.
Verkehrsanbindung Wien-Liesing
Häufige Fragen zu Wien-Liesing
Was kostet ein Reihenhaus in Mauer/Atzgersdorf?+
130-180m² Wohnfläche, 200-400m² Garten: 700.000-1,2 Mio €. Doppelhaus 180-220m² 1,1-1,8 Mio €. Freistehendes Einfamilienhaus 220-300m² 1,5-2,5 Mio €.
Lohnt 1230 für Anleger?+
Eingeschränkt. Mietrenditen 3,2-4,0%, niedriger als 1210/1220. Anlegerwohnungen direkt an S-Bahn (Liesing, Atzgersdorf) sind okay. Generell ist 1230 eher Eigennutzer-Markt (Familien).
Wie ist die Verkehrsanbindung?+
S-Bahn (S60, S2): Liesing, Atzgersdorf, Mauer – sehr gut. U6 Siebenhirten am Bezirksrand. Außenlagen Inzersdorf, Erlaa, Siebenhirten brauchen Auto oder Bus. Mit Auto 25 Min ins Zentrum (S-1).
Welche Bezirksteile soll ich vermeiden?+
Inzersdorf-Industriegebiet (Großmarkt, Großdeponie) – nicht zum Wohnen. Wienerberger Hauptstraße: Verkehrsachse. Ankerbrotfabrik-Areal entwickelt sich gerade – aktuell heterogen.
Wie viel Provision zahlt der Verkäufer in Wien-Liesing?+
Seit dem Bestellerprinzip 2023 (Wohnungseigentum) gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Beim Verkauf in Wien-Liesing beträgt unsere Provision üblicherweise 3% + 20% USt vom Kaufpreis – inkl. Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Übergabe. Bei diskretem Off-Market-Verkauf identische Konditionen, keine versteckten Kosten.
Welche Nebenkosten kommen beim Kauf in 1230 dazu?+
Standard-Kaufnebenkosten in Österreich: 3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr Grundbuch, ca. 1–3% Notar/Treuhand (Kaufvertragserrichtung), ggf. Pfandrechtseintragung 1,2%. In Summe rechnen Sie bei Kauf in Wien-Liesing mit ca. 9–10% Nebenkosten auf den Kaufpreis – plus Maklerprovision bei Käuferseite.
Brauche ich für Wien-Liesing einen Energieausweis?+
Ja, beim Verkauf und bei der Vermietung in 1230 ist ein gültiger Energieausweis (HWB- und fGEE-Wert) verpflichtend, max. 10 Jahre alt. Fehlt er, drohen Strafen bis 1.450 € und der Käufer kann nachträgliche Sanierungskosten geltend machen. Ich organisiere bei Bedarf einen geprüften Energieausweis-Aussteller.
Wie läuft eine Bewertung in Wien-Liesing ab?+
Kostenlose Erstbewertung in 3 Schritten: (1) Sie schickst Eckdaten – Fläche, Lage, Baujahr, Zustand. (2) Ich vergleiche mit aktuellen Abschlüssen (nicht Inseratspreisen!) aus meinem Datenpool für 1230. (3) Persönlicher Vor-Ort-Termin mit ehrlicher Preisspanne. Ziel: realistischer Marktpreis, keine Lockzahlen.
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Offizielle Quellen zu Wien-Liesing
Geprüfte Informationen von Stadt Wien, Wikipedia & Behörden zu Wien-Liesing – für Ihre eigene Recherche.
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