Gemeinsame Immobilie, faire Lösung

Drei Wege sind möglich: (1) eine Partei übernimmt und zahlt die andere aus, (2) ihr verkauft gemeinsam und teilt den Erlös, (3) ihr vermietet vorerst gemeinsam weiter. Ich helfe neutral bei der Entscheidung, mache eine kostenlose Marktwertschätzung als faire Basis und übernehme – wenn ihr wollt – den kompletten Verkauf für beide Seiten. So vermeidet ihr die teure Teilungsklage.

Nein, nicht zwingend. Ihr könnt sie behalten und einer übernimmt, ihr könnt sie vermieten oder verkaufen. Es gibt keinen gesetzlichen Zwang – nur den wirtschaftlichen Druck (laufender Kredit, zwei Haushalte, gebundenes Kapital). In den meisten Fällen ist der Verkauf der sauberste Schnitt.

Bei einvernehmlicher Scheidung entscheidet ihr selbst. Bei strittiger Scheidung greift das Aufteilungsverfahren nach §§ 81 ff. EheG: gemeinsam Erworbenes wird grundsätzlich hälftig geteilt – außer Erbschaften, Schenkungen oder eingebrachtes Vermögen. Wer in der Wohnung bleiben darf, kann das Gericht entscheiden (Ehewohnungs-Schutz nach § 87 EheG).

Bei Miteigentum müssen beide Parteien zustimmen. Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder die Teilungsklage einbringen – die endet meist mit einer öffentlichen Versteigerung zu schlechtem Preis (oft 20–30% unter Marktwert). Besser: einvernehmliche Lösung mit professioneller Mediation. Ich vermittle neutral und helfe, eine faire Einigung zu erzielen.

Ein neutrales Marktwertgutachten ermittelt den aktuellen Verkehrswert. Die übernehmende Partei zahlt der anderen die Hälfte (oder vereinbarte Quote) aus. Voraussetzung: ausreichende Bonität für die Übernahme der Restschuld plus Auszahlung. Banken verlangen meist 20–30% Eigenkapital plus laufendes Einkommen. Ich helfe bei der Bankgespräch-Vorbereitung.

Ein gerichtsfestes Sachverständigengutachten kostet 1.500–3.000 €. Eine ausführliche Marktwertschätzung (bei mir kostenlos) reicht oft als Grundlage für die einvernehmliche Lösung. Erst wenn vor Gericht gestritten wird, braucht es ein gerichtlich beeideter Sachverständiger. 80% meiner Mandate lassen sich ohne Gutachten lösen.

Ja – das ist mein Kernversprechen. Ich vertrete keine der beiden Parteien, sondern bin Vermittler zwischen euch. Beide bekommen exakt dieselben Informationen, dieselben Besichtigungstermine, dieselben Angebote. Ich kommuniziere transparent per Mail an beide Adressen oder in gemeinsamen Online-Meetings.

Der Kredit läuft weiter – bis er entweder durch Verkaufserlös getilgt oder von einer Partei alleine übernommen wird. Wichtig: Aus dem Kreditvertrag entlassen werden kann nur, wer von der Bank entlassen wird (Schuldnerentlassung). Bei Übernahme durch eine Partei muss die Bank einer Schuldnerentlassung zustimmen – das ist nicht selbstverständlich.

In Österreich gilt das Aufteilungsverfahren nach §§ 81 ff. EheG: Eheliches Gebrauchsvermögen und Ersparnisse werden grundsätzlich hälftig geteilt – außer einbrachte Vermögen, Erbschaften, Schenkungen. Eine Eigentumswohnung, die während der Ehe gemeinsam erworben wurde, fällt klar in die Aufteilungsmasse. Details kläre ich mit deinem Anwalt.

Es gibt keinen gesetzlichen Druck, aber emotionalen: Je länger eine ungelöste Immobilienfrage offen bleibt, desto teurer wird sie (Doppelhaushalte, weitere Bankzinsen, Streit). Mein Schnitt: 8–14 Wochen vom Erstgespräch bis Notarvertrag.

Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt nur die Teilungsklage. Die führt zur Versteigerung – meist mit deutlich schlechterem Erlös. Vor diesem Schritt versuche ich immer eine Mediation. In über 90% meiner Fälle finden wir eine außergerichtliche Lösung, die beide Seiten akzeptieren.