Wohnung vermieten Wien – rechtssicher ohne böse Überraschungen

Erste Frage: Voll- oder Teilanwendung des MRG?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) entscheidet über fast alles. Vollanwendung (in der Regel: Altbau bis 1945, Mietwohnungen) bedeutet: Richtwertmietzins, eingeschränkte Befristung, strenge Kündigungsregeln zugunsten des Mieters. Teilanwendung (Wohnungseigentum im Neubau, Ein-/Zwei-Familienhäuser, Eigentumswohnungen aus geförderten Bauten teilweise) lässt mehr Vertragsfreiheit zu. Vollausnahme greift bei Dachgeschoßausbauten nach 2001 und bei Neubauten ab 1953 mit speziellen Voraussetzungen.

Vor jedem Mietvertrag muss geklärt sein: Welcher Anwendungsbereich greift bei dieser konkreten Wohnung? Falsche Annahmen kosten den Vermieter später jeden Verhandlungsspielraum – weil ein einmal abgeschlossener Mietvertrag im Vollanwendungsbereich nachträglich nicht in den freien Bereich gehoben werden kann.

Wie hoch darf die Miete sein?

Im Vollanwendungsbereich gilt der Richtwertmietzins. In Wien rund 6,67 €/m² netto (Hauptmietzins, Stand zur Drucklegung – wird per Verordnung indexiert). Plus zulässige Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk, Lift, Balkon, Befristung. Realistisch landet man nach Zuschlägen bei 8 bis 13 €/m² netto. Im Teilanwendungsbereich kann grundsätzlich frei verlangt werden, was der Markt hergibt – Sittenwidrigkeit (mehr als 100 % über Marktniveau) wäre theoretisch angreifbar.

• Befristungsabschlag: bei befristeten Verträgen 25 % Abzug vom Mietzins (Vollanwendung).
• Lagezuschlag: in guten Lagen üblich, schriftlich begründet und im Mietvertrag dokumentiert.
• Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB): zusätzlich möglich, wenn nachweisbar verwendet.
• Betriebskosten: gesondert verrechnet, nicht im Mietzins enthalten.
• Kategoriemietzins: in eng definierten Altfällen weiter relevant.

Befristen oder unbefristet vermieten?

Im Vollanwendungsbereich beträgt die Mindestbefristung 3 Jahre, danach kann im 1-Jahres-Rhythmus verlängert werden. Der Mieter darf nach 1 Jahr jederzeit mit 3 Monaten Kündigungsfrist kündigen. Bei Teilanwendung gilt das Vereinbarte – Befristungen kürzer als 3 Jahre sind juristisch riskant und können in unbefristete Verträge umgedeutet werden.

Praxis-Tipp: Erste Befristung 3 Jahre, dann Verlängerung um 3 Jahre, dann unbefristet. So bleibt Flexibilität, ohne den Mieter abzuschrecken oder die Mietzinsstruktur durch Befristungsabschläge unattraktiv zu machen.

Kaution & Übergabe

Maximal zulässige Kaution: 3 Bruttomonatsmieten (oder Kategoriemietzins-Variante). Sie muss verzinst angelegt werden (Sparbuch, Mietkautionssparbuch, Bankgarantie) und am Ende des Mietverhältnisses binnen angemessener Frist zurückgezahlt werden – abzüglich nachgewiesener Schäden. Übergabe IMMER mit detailliertem Übergabeprotokoll: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Wärme), Zustand jedes Raums, Fotos, Inventarliste, Schlüsselübergabe inkl. Anzahl. Ohne sauberes Protokoll verliert der Vermieter im Streit jeden Punkt.

Den richtigen Mieter finden

Einen Mieter, der nicht zahlt oder das Objekt herunterwirtschaftet, wieder loszuwerden, dauert in Wien 6 bis 18 Monate. Vorab gründlich auswählen ist 100-mal mehr wert als nachträglich klagen.

• KSV1870-Bonitätsabfrage (mit schriftlicher Zustimmung) – Pflichtprogramm.
• Lohnnachweis der letzten 3 Monate – Faustregel: Miete unter 35 % des Nettoeinkommens.
• Persönliches Gespräch – Bauchgefühl entscheidet bei zwei gleich guten Profilen.
• Vor-Ort-Besichtigung mit Zeit, nicht im Drive-by.
• Referenzen vom Vorvermieter, wo möglich.
• Ausweis prüfen, Meldebestätigung verlangen, bei Selbstständigen Einkommenssteuerbescheid.

Bestellerprinzip beachten

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei klassischer Vermietung ist das in 95 % der Fälle der Vermieter. Mietern Maklerprovision zu verrechnen ist nur in eng begrenzten Ausnahmen zulässig (echter, dokumentierter Suchauftrag des Mieters). Wer trotzdem versucht, die Provision auf den Mieter abzuwälzen, riskiert Rückforderungen plus Verwaltungsstrafe bis 3.600 Euro.

Steuern: was bleibt von der Miete?

Mieteinnahmen sind in Österreich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – steuerpflichtig mit dem progressiven Einkommensteuersatz. Abzugsfähig: AfA (Gebäude 1,5 % p. a., bei Altbau bis 2 %), Instandhaltungs- und Verbesserungsaufwand (auf 15 Jahre verteilt oder Sofortabzug je nach Art), Finanzierungszinsen, Hausverwaltung, Versicherung, Maklerkosten, anteilige Reparaturrücklage. Bei Option zur Umsatzsteuerpflicht (Vorsteuerabzug) wird es komplexer – immer mit dem Steuerberater abstimmen.

Kündigungsschutz – warum Mieter so stark sind

Der Vermieter darf einen Mieter im Vollanwendungsbereich nur aus einem im MRG taxativ aufgezählten Grund kündigen (z. B. qualifizierte Mietzinsrückstände, dringender Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung, schwere nachteilige Gebrauchsverletzung). „Kein Bock mehr“ ist kein Kündigungsgrund. Genau deshalb ist die Auswahl des Mieters so entscheidend – ein Vermietungsfehler bindet den Vermieter oft jahrelang an einen Mieter, den er nicht mehr will.