Maklerkosten in Österreich – was ein Makler verlangen darf

Gesetzliche Grundlage

Maklerprovisionen in Österreich sind durch die Immobilienmaklerverordnung (IMV) gedeckelt. Es handelt sich um Höchstsätze. Darunter darf jeder Makler frei verhandeln, darüber niemand. Dazu kommt das Maklergesetz (MaklerG), das Maklervertrag, Provisionsanspruch und Aufklärungspflichten regelt – etwa zur Doppelmaklerschaft, zur schriftlichen Vereinbarung und zur Rückzahlbarkeit nicht verdienter Pauschalen.

Provision beim Kauf und Verkauf

Die übliche Höchstprovision beim Verkauf von Immobilien beträgt:

• Kaufpreis bis 36.336,42 €: jeweils 4 % vom Käufer und vom Verkäufer
• Kaufpreis 36.336,43 bis 48.448,51 €: Pauschale 1.453,46 € pro Partei
• Kaufpreis ab 48.448,52 €: jeweils 3 % vom Käufer und vom Verkäufer
• Auf alle Beträge zusätzlich 20 % Umsatzsteuer

Bestellerprinzip bei Mieten

Seit 1. Juli 2023 gilt für Mietverträge in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei klassischer Vermietung ist das in der Regel der Vermieter. Üblich sind 2 Bruttomonatsmieten + 20 % USt. Eine Ausnahme gibt es nur bei aktiven, schriftlich dokumentierten Suchaufträgen durch den Mieter. Verstöße werden mit Verwaltungsstrafen bis 3.600 Euro geahndet, gezahlte Provisionen können vom Mieter zurückgefordert werden.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Kostenfrage muss vor Start der Vermarktung sauber geklärt sein. Wer eine Wohnung vermieten will, sollte nicht nur auf die Provisionshöhe schauen, sondern auf den Gesamtnutzen – richtiger Mietzins (Vollanwendung MRG: Richtwert plus Zuschläge), rechtssicherer Mietvertrag, KSV-Bonitätsprüfung, Übergabeprotokoll. Eine günstige Vermittlung mit falsch eingestuftem Anwendungsbereich kostet den Vermieter über die Vertragslaufzeit ein Vielfaches der ersparten Provision.

Wann fällt KEINE Provision an?

Provision entsteht nur bei Erfolg – juristisch „verdienstes Verdienen“. Ohne Vermittlungserfolg kein Anspruch. Achtung: Manche Makler verlangen Aufwandsentschädigungen, Vermarktungspauschalen oder Werbekostenpauschalen. Bei Konsumenten ist das laut KSchG und MaklerG oft rechtlich problematisch und im Streitfall nicht durchsetzbar – insbesondere, wenn der Auftrag nicht zustande kommt oder der Vertrag mit unklaren Klauseln formuliert ist.

Alleinvermittlungsauftrag – Vorteil oder Knebel?

Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich der Verkäufer, für eine bestimmte Zeit (3 bis 6 Monate sind üblich, gesetzliche Höchstgrenzen je nach Objekt) ausschließlich mit einem Makler zu arbeiten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung, weil sein Erfolg nicht von Zufallswettläufen mit Konkurrenten abhängt. Verkäufer profitieren erfahrungsgemäß durch bessere Preise (3 bis 7 %) und kürzere Verkaufsdauer.

Der Unterschied zwischen fairem Alleinvermittlungsauftrag und Knebelvertrag liegt im Detail: klare Laufzeit, definierte Kündigungsregeln, transparente Provisionsregel, nachvollziehbare Leistungsbeschreibung, kein Verkauf-an-Privat-Verbot ohne Provisionspflicht. Wer Exklusivität verlangt, ohne echte Vermarktungsleistung zu liefern, ist kein Vorteil für den Eigentümer – sondern ein Risiko.

Welche Zusatzkosten solltest du mitbedenken?

Maklerkosten sind nur ein Teil der Verkaufsnebenkosten. Fast immer kommen weitere Positionen dazu: Energieausweis (250–600 €), Vertragserrichtung durch Anwalt oder Notar (1–2 % netto + USt.), Beglaubigungen, gegebenenfalls Löschung von Pfandrechten, bei vermieteten Objekten Unterlagenaufbereitung und in vielen Fällen steuerliche Beratung zur Immobilienertragsteuer.

Die richtige Frage ist daher nicht: Was kostet der Makler? Sondern: Was bleibt mir nach allen Nebenkosten und Steuern netto übrig? Diese Netto-Betrachtung trennt eine seriöse Verkaufsplanung von einer Hochrechnung mit Wunschpreisen.

Provisionsanspruch ohne Abschluss – wann doch zu zahlen ist

Auch ohne Vertragsabschluss kann eine Provision fällig werden – etwa wenn der Verkäufer den vom Makler vermittelten Käufer nach Auftragsende „am Makler vorbei“ abschließt (sog. Provisionsumgehung), oder wenn ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft mit einem Naheverhältnis-Käufer abgeschlossen wird. Diese Fallen stehen im MaklerG, sind aber für viele Verkäufer überraschend. Saubere schriftliche Auftragsbeendigung und Dokumentation, welche Interessenten der Makler tatsächlich gebracht hat, beugen Streit vor.