Zinshaus in Wien diskret verkaufen

Zinshausverkäufe laufen anders als Wohnungsverkäufe: meist Off-Market, fast immer an Investoren oder Bauträger, Bewertung primär nach Ertragswertverfahren (Mietrenditen, Mietausfallwagnis, Bewirtschaftungskosten). Ich habe Zugang zu rund 50 institutionellen und privaten Wiener Zinshauskäufern und vermarkte diskret innerhalb von 4–12 Wochen.

Faustregel: Bruttomieten × 18–28, abhängig von Lage, Substanz, Leerstand, Mietniveau (MRG/Richtwert oder frei), Sanierungsstand und Dachgeschoss-Reserve. Premium-Gründerzeit in 1010–1090 erzielt deutlich höhere Multiplikatoren als Außenbezirke. Ich erstelle kostenlos eine professionelle Ertragswertberechnung.

Maßgeblich ist das Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. Die Vervielfältiger liegen in Wien je nach Lage und Zustand zwischen 18 (einfache Lage, hoher MRG-Anteil) und 28+ (Top-Lage, freie Mietzinsbildung, saniert). Zusätzlich fließen Substanz- und Lagewert ein. Ich erstelle dir ein vollständiges Bewertungsgutachten in 7 Tagen – kostenlos.

Altbauten mit Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) haben oft historisch günstige Bestandsmieten – das senkt den Ertragswert deutlich. Bei freier Mietzinsbildung (Neubau ab 1953, Top-Sanierungen mit Förderung, gewerbliche Vermietung) sind die Vervielfältiger 30–50% höher. Ich analysiere für jedes Bestandsobjekt das genaue Anwendungsregime.

Bei Zinshäusern ab 3 Mio. € Verkaufspreis fast immer Off-Market: diskret, schnell, ohne Mieterunruhe, ohne Konkurrenz mit anderen Inseraten. Ich habe rund 80 geprüfte Investoren in der Datenbank (Family Offices, Stiftungen, vermögende Privatpersonen). Bei kleineren Zinshäusern (1–3 Mio. €) kann ein hybrides Vorgehen sinnvoll sein.

Family Offices, Stiftungen, institutionelle Anleger und vermögende Privatpersonen – in den letzten Jahren zunehmend auch internationale Käufer aus dem DACH-Raum, der Schweiz und teilweise Asien. Alle Käufer in meiner Datenbank sind anonymisiert vorqualifiziert: Bonität, Liquidität, Investmenthorizont und steuerliche Struktur sind dokumentiert.

Mietzinsliste (aktuell), Mietverträge aller Mieter, Energieausweis, Grundbuchsauszug, Flächenwidmungsplan, Hausverwaltungs-Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre, Sanierungsdokumentation, Versicherungspolizzen, ggf. Sanierungsplan. Ich erstelle dir eine vollständige Checkliste und helfe beim Zusammentragen.

30% Immobilien-Ertragsteuer auf den Wertzuwachs (oder 4,2% pauschal bei Altvermögen vor 31.3.2002). Verkauf aus Privatvermögen meist günstiger als aus Betriebsvermögen. Bei Privatstiftungen Sondertarife. Ich rechne mit deinem Steuerberater alle Szenarien durch – auch die Frage, ob ein Asset Deal (Immobilien-Verkauf) oder Share Deal (Anteilsverkauf) sinnvoller ist.

Off-Market: 6–12 Wochen vom Erstgespräch bis zum Notarvertrag. Bei größeren Objekten mit Due Diligence durch institutionelle Käufer 12–20 Wochen. Bestes Beispiel aus meiner Praxis: ein 4,8-Mio.-Objekt im 18. Bezirk in 5 Wochen, ohne dass ein einziger Mieter etwas mitbekommen hat.

Bei Zinshäusern arbeite ich mit gestaffelter Erfolgsprovision: 1,5–3% vom Verkaufspreis je nach Objektgröße (max. 3% + 20% USt nach Maklergesetz). Keine Vorab-Kosten, kein Aufwand für dich. Bewertung, Datenraum, Investorenansprache – alles inklusive.