Geerbte Immobilie in guten Händen

Erste Schritte: (1) Verlassenschaftsverfahren beim Notar einleiten, (2) Sterbeurkunde und Testament organisieren, (3) Einantwortungsbeschluss abwarten – erst dann seid ihr im Grundbuch eingetragen. Parallel dazu kläre ich für euch kostenlos den Marktwert, bespreche mit der Erbengemeinschaft mögliche Lösungen (behalten, auszahlen, verkaufen) und koordiniere Notar, Steuerberater und mögliche Käufer. So habt ihr von Tag 1 einen klaren Fahrplan.

Nein. Du kannst sie selbst nutzen, vermieten oder behalten. Verkauft wird meist aus drei Gründen: mehrere Erben können sich nicht einigen, die Wohnung passt nicht zum Lebensmodell oder Sanierung & laufende Kosten übersteigen den Nutzen. Ich rechne dir alle Szenarien transparent durch – ohne dich zum Verkauf zu drängen.

Verkaufen darfst du erst nach Einantwortungsbeschluss (4–9 Monate Verlassenschaftsverfahren). Vorbereiten kannst du alles davor: Bewertung, Unterlagen, Käufersuche. Vom Einantwortungsbeschluss bis Notartermin sind dann meist nur noch 6–12 Wochen nötig.

Erbschaftsannahme beim Notar einleiten (Verlassenschaftsverfahren), Sterbeurkunde besorgen, Testament prüfen lassen. Erst nach dem Einantwortungsbeschluss bist du im Grundbuch eingetragen und kannst die Immobilie verkaufen. Das Verfahren dauert in Wien meist 4–9 Monate. Ich begleite dich von Anfang an, vermittle erfahrene Notare und erkläre jeden Schritt verständlich.

Nein – die Erbschaftssteuer wurde 2008 abgeschafft. ABER: Es fällt Grunderwerbsteuer an (Stufentarif: 0,5% bis 87.000 €, 2% bis 258.000 €, 3,5% darüber – beim begünstigten Familienkreis). Dazu kommen Notar- und Gerichtsgebühren (1,1% Eintragungsgebühr Grundbuch). Beim späteren Verkauf zusätzlich 30% Immobilien-Ertragsteuer auf den Wertzuwachs.

Eine Erbengemeinschaft kann nur einstimmig verkaufen. Das ist der häufigste Konfliktpunkt: Ein Erbe will behalten, einer schnell verkaufen, einer abwarten. Ich moderiere Familiengespräche neutral, erstelle einen transparenten Wertgutachten-Bericht als gemeinsame Faktenbasis und schlage faire Lösungsmodelle vor (Auszahlungsmodell, Verkauf, Teilungsklage als letzter Ausweg).

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht dein Erbdatum. Wurde die Immobilie nach 31.3.2002 angeschafft (Neuvermögen): 30% ImmoESt auf den Gewinn. Davor (Altvermögen): pauschal 4,2% des Verkaufspreises. Hauptwohnsitzbefreiung möglich, wenn der Erblasser oder du selbst dort 2 Jahre durchgehend gewohnt hat.

Mietverträge gehen automatisch auf die Erben über (§ 14 MRG). Ein Verkauf bricht keine Miete – der Käufer übernimmt den Mieter. Das senkt zwar den Verkaufspreis, ist aber rechtssicher. Ich kläre vorab den Mietzins, das Anwendungsregime (Voll-/Teilanwendung MRG) und mögliche Erhaltungspflichten.

Geerbte Wohnungen sind oft jahrzehntelang bewohnt und entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard. Drei Wege: a) sanieren und teurer verkaufen (oft nicht wirtschaftlich), b) im Bestand verkaufen mit ehrlicher Wertdarstellung, c) an Bauträger/Sanierer verkaufen. Ich rechne dir alle drei Szenarien transparent durch.

Auf Wunsch komplett Off-Market: kein Schild, kein Online-Inserat, keine Nachbarn, die Bescheid wissen. Ich habe einen geprüften Käuferpool von rund 200 Personen (Privatkäufer, Investoren) – oft reichen 3–5 gezielte Ansprachen, um einen fairen Preis zu erzielen, ohne dass die Familienangelegenheit öffentlich wird.

Verlassenschaftsverfahren beim Notar: 4–9 Monate. Erst danach kann offiziell verkauft werden. Verkaufsphase: meist 6–12 Wochen bei Off-Market, 8–16 Wochen bei klassischer Vermarktung. Insgesamt also etwa 6–14 Monate von Todesfall bis Auszahlung an die Erben.