Geerbte Immobilie in guten Händen

Erst nach der Einantwortung durch das Verlassenschaftsgericht und der Eintragung der Erben im Grundbuch. Vorbereiten – Bewertung, Unterlagen, Käufersuche – lässt sich alles schon während des Verlassenschaftsverfahrens.

Alle Miteigentümer müssen zustimmen. Wir moderieren neutral, liefern eine nachvollziehbare Bewertung als gemeinsame Faktenbasis und arbeiten mit Notar und Rechtsanwalt zusammen, damit es nicht zur Teilungsklage kommt.

Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim späteren Verkauf greift jedoch die Immobilienertragsteuer. Ob Alt- oder Neuvermögen gilt, hängt vom ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Erblassers ab – das rechnen wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch.

Erste Schritte: (1) Verlassenschaftsverfahren beim Notar einleiten, (2) Sterbeurkunde und Testament organisieren, (3) Einantwortungsbeschluss abwarten – erst dann seid ihr im Grundbuch eingetragen. Parallel dazu klären wir für euch kostenlos den Marktwert, bespreche mit der Erbengemeinschaft mögliche Lösungen (behalten, auszahlen, verkaufen) und koordiniere Notar, Steuerberater und mögliche Käufer. So habt ihr von Tag 1 einen klaren Fahrplan.

Nein. Sie können sie selbst nutzen, vermieten oder behalten. Verkauft wird meist aus drei Gründen: mehrere Erben können sich nicht einigen, die Wohnung passt nicht zum Lebensmodell oder Sanierung & laufende Kosten übersteigen den Nutzen. Wir rechnen Ihnen alle Szenarien transparent durch – ohne Sie zum Verkauf zu drängen.

Verkaufen darfst Sie erst nach Einantwortungsbeschluss (4–9 Monate Verlassenschaftsverfahren). Vorbereiten können Sie alles davor: Bewertung, Unterlagen, Käufersuche. Vom Einantwortungsbeschluss bis Notartermin sind dann meist nur noch 6–12 Wochen nötig.

Erbschaftsannahme beim Notar einleiten (Verlassenschaftsverfahren), Sterbeurkunde besorgen, Testament prüfen lassen. Erst nach dem Einantwortungsbeschluss sind Sie im Grundbuch eingetragen und kannst die Immobilie verkaufen. Das Verfahren dauert in Wien meist 4–9 Monate. Wir begleiten Sie von Anfang an, vermittle erfahrene Notare und erkläre jeden Schritt verständlich.

Nein – die Erbschaftssteuer wurde 2008 abgeschafft. ABER: Es fällt Grunderwerbsteuer an (Stufentarif: 0,5% bis 87.000 €, 2% bis 258.000 €, 3,5% darüber – beim begünstigten Familienkreis). Dazu kommen Notar- und Gerichtsgebühren (1,1% Eintragungsgebühr Grundbuch). Beim späteren Verkauf zusätzlich 30% Immobilien-Ertragsteuer auf den Wertzuwachs.

Eine Erbengemeinschaft kann nur einstimmig verkaufen. Das ist der häufigste Konfliktpunkt: Ein Erbe will behalten, einer schnell verkaufen, einer abwarten. Wir moderieren Familiengespräche neutral, erstelle einen transparenten Wertgutachten-Bericht als gemeinsame Faktenbasis und schlage faire Lösungsmodelle vor (Auszahlungsmodell, Verkauf, Teilungsklage als letzter Ausweg).

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht Ihr Erbdatum. Wurde die Immobilie nach 31.3.2002 angeschafft (Neuvermögen): 30% ImmoESt auf den Gewinn. Davor (Altvermögen): pauschal 4,2% des Verkaufspreises. Hauptwohnsitzbefreiung möglich, wenn der Erblasser oder Sie selbst dort 2 Jahre durchgehend gewohnt hat.

Mietverträge gehen automatisch auf die Erben über (§ 14 MRG). Ein Verkauf bricht keine Miete – der Käufer übernimmt den Mieter. Das senkt zwar den Verkaufspreis, ist aber rechtssicher. Wir klären vorab den Mietzins, das Anwendungsregime (Voll-/Teilanwendung MRG) und mögliche Erhaltungspflichten.

Geerbte Wohnungen sind oft jahrzehntelang bewohnt und entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard. Drei Wege: a) sanieren und teurer verkaufen (oft nicht wirtschaftlich), b) im Bestand verkaufen mit ehrlicher Wertdarstellung, c) an Bauträger/Sanierer verkaufen. Wir rechnen Ihnen alle drei Szenarien transparent durch.

Auf Wunsch komplett Off-Market: kein Schild, kein Online-Inserat, keine Nachbarn, die Bescheid wissen. Wir haben einen geprüften Käuferpool von rund 200 Personen (Privatkäufer, Investoren) – oft reichen 3–5 gezielte Ansprachen, um einen fairen Preis zu erzielen, ohne dass die Familienangelegenheit öffentlich wird.

Verlassenschaftsverfahren beim Notar: 4–9 Monate. Erst danach kann offiziell verkauft werden. Verkaufsphase: meist 6–12 Wochen bei Off-Market, 8–16 Wochen bei klassischer Vermarktung. Insgesamt also etwa 6–14 Monate von Todesfall bis Auszahlung an die Erben.