Dein persönlicher Sucher für Wien & NÖ
Statt Willhaben-Roulette: ein Profi, der für dich sucht, prüft und verhandelt. Inklusive Off-Market-Zugang in Wien und im gesamten Speckgürtel.
Immobilien suchen in Wien – warum es heute schwerer ist als je zuvor
Wien ist nach wie vor einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas. Stabile Wertentwicklung, hohe Lebensqualität, internationale Nachfrage. Aber genau das macht die Käufersuche heute komplex: Auf Willhaben & Co landen täglich Hunderte Objekte – nur ein Bruchteil ist wirklich relevant, viele sind überpreist, einige haben versteckte Mängel, manche sind reine Lockangebote.
Wer ohne Hilfe sucht, verbringt Wochenenden auf Besichtigungsterminen, vergleicht Exposés ohne Vergleichsbasis, verhandelt allein gegen erfahrene Verkaufsmakler und übersieht Detail-Fallen, die später Zehntausende Euro kosten. Wer mit einem Käufermakler sucht, bekommt vorgefilterte Objekte (inkl. Off-Market), eine unabhängige Substanz- und Preisprüfung und einen Profi, der für dich verhandelt – nicht gegen dich.
Mein Versprechen als Käufermakler
Ich nehme nur 4 bis 6 Suchaufträge pro Quartal an – damit jeder Kunde echte Zeit und Aufmerksamkeit bekommt. Das Erstgespräch ist immer kostenlos. Wenn ich merke, dass dein Profil unrealistisch ist (Budget zu niedrig, Lage zu speziell), sage ich es dir vor Auftragsannahme. Lieber kein Auftrag als ein Auftrag, der scheitert.
So läuft die Käuferbetreuung
1. Suchprofil definieren
30-Min-Gespräch bei dir, im Café oder via Zoom. Wir klären Lage, Größe, Budget, Zeitrahmen und deine Must-haves – ehrlich und ohne Verkaufsdruck. Du erhältst danach eine schriftliche Suchprofil-Zusammenfassung.
2. Off-Market & passende Objekte
Du bekommst ausschließlich vorgefilterte Objekte: aus meinem Off-Market-Netzwerk, aus klassischer Marktrecherche und aus exklusiven Vorab-Listings. Spam-Objekte, die nicht zu dir passen, sortiere ich raus, bevor sie dich erreichen.
3. Besichtigung, Prüfung, Verhandlung
Ich begleite dich zu jeder Besichtigung, prüfe Grundbuch, Energieausweis & Hausabrechnung, hole bei Bedarf einen Bausachverständigen, verhandle den Preis und koordiniere Notar bzw. Vertragsanwalt – bis zur Schlüsselübergabe.
Off-Market – die Königsklasse der Käufersuche
Schätzungsweise 20 bis 30 % aller Premium-Immobilien in Wien werden Off-Market verkauft – also ohne Inserat, ohne Tag der offenen Tür, ohne Bietergefecht. Wer nur online sucht, sieht diese Objekte nie. Über mein Netzwerk aus Maklerkollegen, Anwaltskanzleien, Notaren und Bauträgern bekomme ich pro Quartal 10 bis 25 solcher Objekte – und vermittle sie diskret an passende Käufer aus meinem Pool.
Diskreter Verkauf
Eigentümer in Scheidung, Erbschaft oder mit Mietern, die nichts erfahren sollen – Verkauf ohne Inserate.
Geprüfter Käuferkreis
Premium-Eigentümer wollen keine 200 Anfragen, sondern 5 wirklich passende Käufer. Über das Netzwerk werde ich aktiv eingeladen.
Vorab-Listings
Bauträger und Kollegen-Makler legen Objekte erst nach 2 bis 4 Wochen Off-Market-Vorlauf öffentlich – meine Kunden sind dann bereits drin.
Bessere Preise
Off-Market wird im Schnitt 4 bis 8 % unter Marktpreis gehandelt – kein Bietergefecht, keine Eskalation.
Die häufigsten Käuferfehler in Wien
1. Sich in das erste Objekt verlieben. Mindestens 5 bis 7 Wohnungen besichtigen, bevor entschieden wird. Sonst fehlt die Vergleichsbasis – und du zahlst emotional statt rational.
2. Nebenkosten unterschätzen. Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühr (1,1 %), Notar (1–2 %), Maklerprovision (3 % + USt.) – das sind 10 % Aufschlag auf den Kaufpreis. Bei 500.000 € also 50.000 € on top.
3. Keine professionelle Bauprüfung. Bei Häusern und Altbauwohnungen unbedingt einen Bausachverständigen mitnehmen. Kosten 400 bis 800 €. Spart oft 50.000 € und mehr an späteren Sanierungskosten.
4. Ohne Finanzierungszusage besichtigen. Verkäufer und Makler nehmen dich nicht ernst. Hol dir vor der ernsthaften Suche eine schriftliche Zusage der Bank – das macht dich verhandlungsstark und glaubwürdig.
5. Hausabrechnungen nicht lesen. Streitende Eigentümergemeinschaft, Sanierungsstau, beschlossene Sonderumlage von 30.000 € – alles steht in den Protokollen der letzten 3 Jahre. Wer das nicht prüft, kauft im Blindflug.
6. Preis zu früh verraten. Sag dem Verkaufsmakler nie, was dein Maximum ist. Genau dort wird dann verhandelt. Halte dein Pulver trocken – das ist meine Aufgabe.
Häufige Fragen
Wie kaufe ich eine Wohnung in Wien?+
Schritt für Schritt: (1) Budget & Finanzierung klären (KIM-V: 20 % Eigenkapital, max. 40 % Haushaltseinkommen für Rate), (2) Suchprofil definieren (Bezirk, Größe, Zustand), (3) Besichtigungen & Bonitätsnachweis, (4) Kaufanbot, (5) Notar & Kaufvertrag, (6) Grundbucheintragung. Mit Käufermakler bekommst du auch Off-Market-Objekte zu sehen, die nie online gehen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung in Wien?+
Seit der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Verordnung): mind. 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Notar 1–2 %, ggf. Maklerprovision). Realistisch also 25–30 % Eigenkapital. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis = ca. 100.000 € Eigenkapital.
Wann lohnt sich ein Käufermakler?+
Wenn du wenig Zeit hast, in Wien neu bist, Off-Market-Zugang willst oder hochpreisig kaufst. Ein guter Käufermakler kennt Lagen, Bauträger, typische Mängel und kann Preise von 10–30 % nach unten verhandeln – das deckt die Provision oft mehrfach ab.
Was kostet die Käuferberatung bei IZY-Immobilien?+
Im klassischen Maklergeschäft zahlen Käufer 3 % + 20 % USt. (3,6 % brutto) vom Kaufpreis – das ist der gesetzliche Höchstsatz in Österreich. Bei mir gilt: Erstgespräch, Bedarfsanalyse und Suchprofil sind komplett kostenlos. Provision fällt nur an, wenn du tatsächlich kaufst – und nur über Objekte, die ich aktiv für dich gefunden habe.
Was sind Off-Market-Immobilien?+
Objekte, die nie öffentlich auf willhaben, ImmoScout oder Sreality landen. Eigentümer wollen Diskretion (Scheidung, Nachfolge, prominente Person), vermeiden Besichtigungstourismus oder verkaufen lieber an einen geprüften Käuferkreis. Ich habe Zugang zu solchen Objekten über mein Wiener Maklernetzwerk, Anwaltskanzleien und Bauträgerkontakte – pro Quartal kommen 10 bis 25 Off-Market-Objekte herein.
Hilfst du auch bei der Finanzierung?+
Ich vermittle dich an drei unabhängige Finanzierungsberater (kein Bank-Vertrieb, keine Kick-back-Provisionen). Du bekommst neutrale Konditionsvergleiche von 8 bis 15 Banken – ich verdiene daran nichts. Wichtig: Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung VOR der ernsthaften Suche spart dir Zeit und macht dich verhandlungsstark.
Wie lange dauert eine Käufersuche typischerweise?+
Im Schnitt 3 bis 6 Monate bei klar definiertem Profil und realistischem Budget. Bei Spezialwünschen (z. B. Altbau mit Garten in 1180 unter 1,2 Mio €) auch 9 bis 12 Monate. Schnellste Vermittlung bisher: 8 Tage – ein Off-Market-Objekt in 1190 für ein deutsches Käuferpaar.
Welche Nebenkosten habe ich beim Immobilienkauf in Wien?+
Rechne mit rund 10 % vom Kaufpreis: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch, 1 bis 2 % Vertragserrichtung (Notar/Anwalt), 3,6 % Maklerprovision (3 % + USt.) und ggf. 0,5 bis 1 % Bankspesen. Bei einem 500.000 € Kauf sind das 50.000 € on top.
Prüfst du das Objekt auch baulich?+
Bei jedem Objekt über 500.000 € empfehle ich einen unabhängigen Bausachverständigen (Kosten 400–800 €). Ich begleite die Begehung, prüfe Energieausweis, Grundbuchauszug, Lastenblatt, letzte Hausabrechnungen und Eigentümerbeschlüsse selbst. Wenn ein Objekt versteckte Mängel hat, sage ich es dir – auch wenn es bedeutet, dass du nicht kaufst.
Kann ich auch in Niederösterreich suchen?+
Ja, mein Einzugsgebiet umfasst Wien plus den gesamten Speckgürtel: Klosterneuburg, Mödling, Baden, Perchtoldsdorf, Korneuburg, Tulln, Wiener Neustadt, Mistelbach. Über das Netzwerk auch tieferes Niederösterreich auf Anfrage.
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Off-Market on top
Pro Quartal 10–25 zusätzliche Objekte, die nirgends inseriert werden.
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Ein Anruf, ein Gespräch, ein klares Profil – und ich beginne sofort mit der Suche. Inklusive Off-Market-Zugang.
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