Steuern beim Immobilienverkauf in Österreich – ImmoESt einfach erklärt

Immobilienertragsteuer: die Grundregel

Beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen in Österreich grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten inklusive nachgewiesener Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Die Steuer wird in der Regel vom Vertragserrichter berechnet, einbehalten und ans Finanzamt abgeführt – Sie bekommen den bereits versteuerten Betrag ausbezahlt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Altvermögen und Neuvermögen. Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gelten als Altvermögen. Hier wird pauschal gerechnet: 86 Prozent des Verkaufserlöses gelten als fiktive Anschaffungskosten, versteuert werden 14 Prozent des Erlöses mit 30 Prozent – das ergibt eine effektive Belastung von 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Bei einer Wiener Altbauwohnung, die 1995 gekauft wurde und heute 600.000 Euro bringt, sind das rund 25.200 Euro.

Hauptwohnsitzbefreiung – der wichtigste Ausnahmefall

Wer die verkaufte Wohnung oder das Haus als Hauptwohnsitz genutzt hat, kann komplett steuerfrei verkaufen. Zwei Varianten führen zum Ziel: entweder durchgehend mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz seit der Anschaffung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes, oder mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf. Die zweite Variante ist in der Praxis die häufigere, etwa wenn jemand ausgezogen ist und die Wohnung zwischenzeitlich vermietet hat.

Bei Häusern gilt die Befreiung für Grund und Boden bis 1.000 Quadratmeter; darüber hinausgehende Grundflächen sind steuerpflichtig. Das trifft im Wiener Speckgürtel viele Einfamilienhäuser mit großen Gärten. Wir rechnen diesen Anteil vor dem Verkauf gemeinsam mit dem Vertragserrichter durch, damit niemand von der Abrechnung überrascht wird.

• 2-Jahres-Regel: Hauptwohnsitz ab Anschaffung, mindestens zwei Jahre durchgehend
• 5-aus-10-Regel: mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz in den letzten zehn Jahren
• Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden – Meldezettel und Energieabrechnungen dienen als Nachweis
• Grund und Boden nur bis 1.000 m² befreit

Herstellerbefreiung und weitere Ausnahmen

Wer ein Gebäude selbst errichtet hat, zahlt auf den Gebäudeanteil keine ImmoESt – der Grundanteil bleibt jedoch steuerpflichtig. Selbst hergestellt heißt: Sie haben als Bauherr das finanzielle Risiko getragen, nicht schlüsselfertig von einem Bauträger gekauft. Weitere Befreiungen gelten bei behördlichem Eingriff, etwa Enteignung, und bei bestimmten Tauschvorgängen im Zuge von Zusammenlegungen.

Achtung bei Vermietung: Wurde das selbst errichtete Gebäude in den letzten zehn Jahren zur Einkünfteerzielung genutzt, entfällt die Herstellerbefreiung anteilig. Gerade bei Häusern mit vermieteter Einliegerwohnung lohnt sich eine Vorabklärung.

Was den Gewinn senkt – und was nicht

Beim Neuvermögen dürfen Sie die tatsächlichen Anschaffungskosten ansetzen, dazu Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision beim Ankauf sowie nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Auch Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der ImmoESt mindern den Gewinn. Laufende Instandhaltung wie Ausmalen zählt nicht dazu.

Daraus folgt der praktische Rat, den wir jedem Eigentümer geben: Rechnungen aufheben. Wer 2014 das Bad um 25.000 Euro erneuert und die Fenster getauscht hat, kann diese Beträge nur absetzen, wenn Belege existieren. Ein Ordner mit Handwerkerrechnungen ist beim Verkauf bares Geld wert.

Regelbesteuerung: wann sich der Antrag lohnt

Statt des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent können Verkäufer zur Regelbesteuerung optieren – dann wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuertarif versteuert. Das lohnt sich nur bei niedrigem Gesamteinkommen, etwa bei Pensionisten mit kleiner Pension oder in Jahren ohne nennenswerte weitere Einkünfte. Zusätzlich gibt es die Veranlagungsoption, mit der eine zu hoch berechnete Selbstberechnung korrigiert werden kann.

Bei Verlusten aus dem Immobilienverkauf ist die Verrechnung eingeschränkt: Verluste können mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung im selben Jahr oder über fünfzehn Jahre verteilt gegengerechnet werden. Ein pauschaler Ausgleich mit Lohneinkünften ist nicht möglich.

Sonderfälle in Wien: Erbschaft, Scheidung, Zinshaus

Bei geerbten Immobilien wird der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers fortgeführt. Eine 1980 gekaufte Wohnung bleibt daher auch für die Erben Altvermögen – mit der günstigen 4,2-Prozent-Pauschale. Die Erbschaft selbst löst keine ImmoESt aus, erst der Verkauf.

Bei einer Scheidung ist die Übertragung im Rahmen der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens in der Regel nicht steuerpflichtig, der spätere Verkauf durch den verbleibenden Partner aber sehr wohl. Bei Zinshäusern kommt zusätzlich die Frage der Umsatzsteuer und der Vorsteuerberichtigung ins Spiel, und Absetzungen für Abnutzung der letzten Jahre erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn.

So bereiten Sie den Verkauf steuerlich vor

Klären Sie vor dem Inserat drei Dinge: Ist die Immobilie Alt- oder Neuvermögen, greift eine Befreiung, und welche Belege liegen vor. Diese Punkte entscheiden über Tausende Euro und über den Nettoerlös, mit dem Sie weiterplanen. Wir bringen sie in der kostenlosen Besichtigung zur Sprache und stimmen die Details mit Ihrem Steuerberater und dem Vertragserrichter ab.

• Kaufvertrag und Anschaffungsdatum heraussuchen
• Meldebestätigung für den Hauptwohnsitz anfordern
• Rechnungen für Sanierungen und Herstellungsmaßnahmen sammeln
• Bei Vermietung: AfA-Beträge der letzten Jahre bereitstellen
• Steuerliche Fragen vor dem Anbot klären, nicht danach